주택담보대출 필수용어 LTV DTI DSR 총정리

주택담보대출 필수용어 LTV DTI DSR에 대해 알아보는 시간을 가지도록 하겠다. 부동산 규제의 완화 이후 여러 변화들이 있었다.

그 중에 가장 대표적인 변화가 바로 LTV 완화에 대한 내용이었다. 현재 차등화 되어있는 것이 무주택 기준 50%로 통일된다.

하지만 LTV가 완화되었다고 해서 모든 사람들이 쉽게 주택담보대출 요건을 충족한다고 말할 수 없다. 그 이유는 아래에서 알아볼 DTI나 DSR이라는 요건들이 남아있기 때문이다.

오늘은 해당 용어들이 어떤 때 사용하는 용어인지 그리고 어떤 뜻을 가지고 있는지 하나씩 알아보도록 하겠다.

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주택담보대출 비율 LTV

LTV는 Loan To Value ratio의 약자로 내가 매수하고자 하는 주택을 담보로 해서 돈을 빌릴 때 해당 자산이 인정받는 자산 가치의 비율을 말한다.

쉽게 말해서 내가 1억 원 상당의 주택을 빌릴 때 LTV가 50%라고 가정하면 주택담보대출을 통해서 은행에서 받을 수 있는 금액은 최대 5천만 원이 되는 것이다.

이 때 주택 가격은 은행에서 인정하는 액수이며 대표적으로 KB 또는 한국 감정원을 통한 시세가 적용된다.

하지만 모든 금액에 대해 적용받을 수 있는 것은 아니며, 저당권이나 임차보증금 등의 금액은 대출할 수 있는 금액에서 제외된다.

정부에서는 부동산 거래가 활발할 때는 주택담보대출에 대한 여러 규제를 하고, 거래가 이루어지지 않아서 시장에 침체가 올 때는 거래 활성화를 위한 규제 완화를 한다.

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DTI는 Debt To Income ratio의 약자로, 대출을 하는 금액이 내가 1년에 벌어들이는 소득액의 일정 비율을 넘지 않도록 제한하는 것이다.

이는 내가 해당 채무에 대한 상환능력이 있는지를 판단하는 것과도 같다고 할 수 있으며, 이를 ‘총부채상환비율’이라고 부른다.

간단히 예를 들면 당신의 연봉이 1억일 때 DTI 50%를 적용하면 주택담보대출이 최대 50% 까지만 나올 수 있다는 것이다.

LTV가 조건을 충족한다고 하더라도, DTI가 충족되지 않는다면 대출의 규모에 제한이 있을 수 밖에 없다는 것이다.

DTI를 계산하는 방법은 매우 간단하다. 주택 대출에 대한 1년간의 원리금과 기타 대출 이자를 더한 뒤에 나의 1년 소득으로 나눠주면 된다.

DRS이란 Debt Service Ratio의 약자로 총부채 원리금 상환 비율을 말한다. 즉 나의 전체 대출금액이 연간 소득에서 차지하는 비중으로 위에서 알아본 DTI와는 조금의 개념 차이가 있다.

사실 지금도 부동산 거래가 말라가고 있기 때문에, 많은 사람들이 대출에 대한 규제를 풀기를 원했고, 실제로 LTV에 대한 규제는 많이 풀린 것이 사실이다.

하지만 LTV만 풀린다고 주택 거래가 활발해질 거라는 것이 헛된 기대라는 것은 누구나 다 알고 있는 사실이라는 것이 안타까운 부분이다.

결국 DSR이 완화되지 않는다면 부동산 거래를 위한 대출이 일어나기 어렵고 부동산 시장을 더 장기간 악화될 수 밖에 없는 것도 사실이기 때문이다.

하지만 DSR에 대한 규제를 완화하는 것은 매일 ‘가계부채 폭탄’이라는 말이 뉴스에 오르내리는 지금 시기에 적절한 조치일지 생각해봐야 하기에 금융위원회에서도 신중하게 고민하고 있는 것으로 생각된다.